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李嘉诚出手!一大批白衣骑士来了!重磅会议定调,下半年楼市定了

Aug 01
admin 2022-08-01 20:19 公司简介   浏览量:   次

2022 年的楼市,得到了最高会议的明确定调。两条主线,浮出水面:

一条是稳经济,在因城施策的基础上,增加了"用足用好政策工具箱",支持刚需和改善需求。

另一条是保底线,"压实地方政府责任,保交楼、稳民生"。

一高一低,组成了下半年楼市的波动区间。有人开始进场分肉,有人继续悬崖挣扎。

最引人瞩目的现象是,一大批白衣骑士,已在迅猛出手了!

白衣骑士不是做慈善的,而是来抄底的。比如瞄准了恒大的李超人。

28 日,李嘉诚旗下的长实集团入标竞投恒大香港总部项目,估值约 90 亿港元。

要知道,这栋甲级写字楼,可是恒大在 2015 年花了 125 亿港元买来的,刷新了香港商厦买卖的最高纪录。区位非常好,毗邻维多利亚港,每年光收租就几个亿。

现在,可能要留给李嘉诚坐收渔利了。

今年广州的首轮土拍中,李嘉诚旗下和记黄埔也悄然现身,时隔十年首次参与公开拍地,被视为风向标。

毕竟,账上趴着 1600 多亿港元,净负债率仅为 20.3% 的长实集团,不愁没有下手的机会。

经过一年左右的缩表出清,市场上大批优质的资产嗷嗷待购。

现在的楼市,是属于有钱人的。谁有能力出手,谁就是赢家。

比如一大批的央国企,正在分食民企撤退后的土地战场,把旗帜插遍了大江南北。

刚刚结束的上海第二轮土拍,结果是这样的:

保利联合体斩获 5 宗地,斥资超 178 亿,拿地数量最多;

招商蛇口除了与保利联合拿了 1 宗地外,还分别与象屿、南昌市政拿下 3 宗地联手;

华发除了独自拿下 3 宗地外,还与建发联手拿下 1 宗地,斥资总额超 115 亿元;

光是这 3 家大鳄,就拿下了超过四成的土地,陆家嘴集团、上海城投等也分到一杯羹。

上半年,地方国企、央企拿地金额占比破了历史 jil:

71%

民企呢?大部分躺在出险名单上,等待续命。

国盛证券在 5 月的一份报告中说,百强房企中有 70 家民企,其中有 29 家出险,比例超过四成。

而国企,全都安然无恙。

同样在入场收割的,除了账上有钱的企业,就要数大大小小城市中的富人群体。

2022 年前 5 月,全国八城出现单价 10 万元 /㎡以上豪宅成交,总计成交 6267 套,同比增长 10%。

6 月初,疫情刚刚恢复,上海平均每天就有 3.7 套总价 3000 万以上的豪宅成交。

一栋 2.5 亿元成交的百年花园洋房就刷新了上海豪宅单价新记录:

64.7 万 /㎡

这套已经是文物保护建筑的老洋房,上一次成交是在 2017 年,当时的总价是 1.7 亿。这次本来标价 3.2 亿,因为疫情降价 7 千万,骨折出售。

算起来,时隔 5 年的两次成交,它的实际涨幅大约是:47%。对一线城市来说,这样的涨幅确实只能说声,一般般。

几乎同一时间,广州顶豪汇悦台成交了一套 236㎡的房源,单价达到 26.8 万 /㎡。挂牌 1 天就成交了。

这个楼盘 2017 年是什么价格呢?不过刚刚破 10 万而已。

5 年时间,恍若隔世。

恒大著名球员郜林,就是这个楼盘的业主。他最近公开挂牌了自己 437㎡的豪宅,标价是 1.45 亿,折合单价 33 万 /㎡。看房验资 5 千万。

看来足球"限薪令"后,球星的日子也不好过了。

郜林想必无比庆幸,恒大垮了,还有房子在。他 2016 年买入这套豪宅时,斥资 4000 多万。6 年时间,升价差不多 1 个小目标。

在北京,闹腾的是学区房。一套万柳书院的法拍房,最终成交总价 1.09 亿,36 万 /㎡的单价同样刷新了记录。

学区改革猛如虎,到头来,你大爷还是你大爷。

越贵的房子涨得越快。只能说明对富人们而言,贵的就是对的。融资环境宽松的时候,他们是最早出手的一批人。

相比之下,数量大得多的中产阶层,更多还是选择观望。宁愿把钱放在储蓄账户,也不敢轻易抄底。

毕竟,他们是对风险最敏感的群体。

上半年,央行的金融数据两次引起市场慌乱,2 月居民长期贷款(房贷为主)出现了首次下降,减少 459 亿。4 月再次减少 605 亿。

与此同时,居民存款的增长十分明显,账上趴着的存款多了 10.3 万亿。

尽管很多城市的房贷利率已经下降到 4.25%,史上最低,人们还是不敢买房。为什么?

只要翻一翻新闻就知道,当就业难、裁员潮、疫情频频冲上热搜的时候,建立消费信心肯定是非常不容易的。

所以,楼市就走到了当下这个局面:

央行释放的资金已经充裕了,环境已经宽松了,但市场的信心还没有恢复。

6 月的最新数据,广义货币供应 M2 增速高达 11.4%,创 5 年半来的新高。但狭义货币供应 M1 增速仅回升到 5.8%。

可以理解为,人们拿出来消费、投资的钱,还没跟上央行货币供应的增速。

——大水已经来了,但敢于拿盆去接的人不多。

这跟 2020 年疫情爆发后的情形,太像了。当经济面临冲击,货币适度宽松,市场信心的回升和楼市回暖,总是要慢一两拍的。

周期,就是如此循环。

毕竟,当下的信息环境中,仍然弥散着太多的"坏消息",刺激人们的神经。

一场大起大落,暴露了楼市的病灶,也引发了蔓延全国的 TD 潮。

最高层次的会议通稿,首次写上了"保交楼"的任务,就是一个明确的信号,民生必须兜底。

责任落在了地方政府,但核心问题还没解决:钱从哪儿来?

光靠开发商挤牙膏,或者创新救济方式,还是远远不够的。毕竟天量资金被开发商挪走,填窟窿的钱不可能凭空降落。

最后,还得靠白衣骑士下场。

浙江的做法是,协会牵头金融机构对接,举办商洽会,"垫资续建、封闭运行"。

郑州则更加直接,直接下令三大国资出手,接盘问题房企。

郑州地产集团与河南资产联合设立"地产纾困基金",通过资产处置、资源整合和重组顾问等方式解救问题楼盘。

另一边,河南铁建投收购河南建业 29.01% 的股份,成为建业第二大股东。

克而瑞还有传闻说,国家可能设立 2-3 千亿的房地产基金,支持 12 家出险房企和部分地方房企。

相信整个下半年,"保交楼"都会贯穿楼市,成为主基调之一。

烂尾楼,有救了!

站在当下看,下半年楼市会怎么走?基调已经非常明朗。

从高层到地方,两条主线都清晰了,经济上需要房地产发力,政策工具箱会进一步打开。而"保交楼"的诉求,最终也要落到楼市的复苏上。

截止到 7 月份,今年全国各地出台的救市政策超过 550 余次,平均一天 2 条政策。

别以为政策没用,只是摆设。不少大城市的政策工具箱,已经收到了显著效果。

最突出的就是成都。

在连续调整政策,落户即可买房、郊区不认套数后,成都楼市的购买力出现大爆发。

整个 6 月,成都的二手房成交量超过上海、北京,呈现井喷,率先回暖。高新南区的不少房子,一天一个价,平均两天就涨 1 万。

对一二线核心城市来说,不是没有购买力,只是没有释放出来。从宏观上看,中国楼市也是如此。

上半年放进储蓄账户的 10 万亿,加上购房杠杆后的爆发力,会掀起汹涌的浪潮,助推信用和贷款扩张。

这对当下的经济来说,异常珍贵。

当然,对很多小城市来说,这一场楼市的大震荡,很可能无法全身而退。实际上,这些城市的市长,可能才是当下最紧张的一群人。

随着时间的推移,它们会发现一个残酷的事实,楼市好像真的救不回来了。

广西玉林,很多公务员就都下乡了,做政策宣传,拉着农民到处跑楼盘看房,还要考核人口进城数量。

青岛西海岸,有个街道办发了文件,把卖房指标,下达到了居委会,跟个人业绩挂钩。

武汉的东西湖区,率先给公职人员发放买房补贴 15 万,促进住房消费。不过,这钱也不白给,只是预发,透支了未来的住房补贴。

太不容易了。估计千军万马考公的大学生,想不到有一天,"卖房"、"买房"会变成自己的光荣使命。

武汉、青岛都如此,更不用说无数的小城市,还在等着卖地的收入,买米下锅。

说实话,回到一年前,恐怕没有人想到 2022 年楼市会是这样的情形。

大浪淘沙,许多城市被抛弃,许多房企被淘汰。分化,就这样一步一步加剧。

郜林在抛售豪宅,套现一个小目标,而无数恒大业主却在工地搬砖,复活烂尾楼;

成都、东莞松绑,楼市开始兴旺,而广西玉林的基层公务员却在发愁怎么卖房;

李嘉诚和国央企在抄底靓地,挑拣资产,而泰禾、龙光们却在拼命"活下去" ……

有欢笑,也有眼泪。下半年,还会有无数变化发生。

理解楼市的波谲云诡,才能找到财富更迭的密码。

◎本文作者 | 黄大大


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